A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a ausência de registro no cartório imobiliário inviabiliza a execução extrajudicial em contratos de alienação fiduciária de imóvel, conforme previsto na Lei 9.514/1997. A decisão foi fundamentada no entendimento de que o registro é requisito essencial para a constituição da propriedade fiduciária e a aplicação do procedimento extrajudicial.
No caso analisado, a empresa vendedora não registrou o contrato de alienação fiduciária por mais de dois anos. Após ser acionada judicialmente pelos compradores, que solicitaram a rescisão contratual com restituição de valores, a empresa registrou o contrato para invocar a execução extrajudicial, buscando afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O tribunal de origem afastou a aplicação da Lei 9.514/1997, sustentando que o registro tardio foi feito com o objetivo de evitar regras e jurisprudência menos favoráveis ao alienante, como as do CDC.
Questão jurídica envolvida
O STJ confirmou que, embora a ausência de registro não invalide o negócio jurídico, impede o uso do procedimento de execução extrajudicial. A ministra Nancy Andrighi destacou que o registro é indispensável para configurar a propriedade fiduciária, nos termos do artigo 23 da Lei 9.514/1997. Assim, sem o registro, a relação entre as partes mantém natureza de direito pessoal, sujeita às normas do Código Civil e do CDC.
A ministra também ressaltou que o princípio da boa-fé objetiva e o instituto da supressio devem ser observados em contratos de alienação fiduciária não registrados por longos períodos, especialmente em casos de inércia deliberada do alienante. Segundo ela, empresas não podem definir unilateralmente o momento do registro para aplicar o procedimento de execução extrajudicial.
Legislação de referência
Lei 9.514/1997
- Artigo 23: “A propriedade fiduciária de coisa imóvel será constituída mediante registro do contrato que lhe serve de título no competente Cartório de Registro de Imóveis.”
- Artigos 26 e 27: Regulam o procedimento de execução extrajudicial em caso de inadimplemento.