A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que o credor fiduciário não pode ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU de imóvel alienado fiduciariamente antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Especial 1.949.182/SP, sob o rito dos repetitivos (Tema 1.158), e reafirma a exigência da posse qualificada pelo animus domini para configuração do sujeito passivo do tributo.
Questão jurídica envolvida
A controvérsia analisada pelo STJ consistia em definir se o credor fiduciário pode figurar como sujeito passivo na execução fiscal do IPTU incidente sobre imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária. O Município de São Paulo sustentava que a instituição financeira, por deter formalmente a propriedade resolúvel, deveria responder pelo tributo. A tese foi rejeitada pela Corte Superior.
Fundamentos jurídicos do julgamento
A decisão teve como base o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel. O STJ reiterou que, para ser considerado possuidor para fins tributários, é necessário o animus domini, isto é, a intenção de exercer poderes de dono sobre o bem. Como o credor fiduciário possui apenas a propriedade resolúvel e a posse indireta, destinada exclusivamente à garantia do crédito, não se configura como sujeito passivo da obrigação tributária.
Além disso, o Tribunal destacou que, de acordo com o artigo 27, § 8º, da Lei 9.514/1997, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU até a imissão na posse cabe expressamente ao devedor fiduciante. Esse entendimento foi reforçado com a inclusão do § 2º no artigo 23 da mesma lei, promovida pela Lei 14.620/2023, que consolidou legislativamente a tese.
Contexto da decisão e jurisprudência aplicada
O STJ observou que o contrato de alienação fiduciária constitui direito real de garantia sobre imóvel, sem transferência da posse plena ao credor. Por isso, esse tipo de posse não implica responsabilidade tributária. A tese segue a jurisprudência consolidada do Tribunal, que já havia firmado, no Tema 122 dos recursos repetitivos, que apenas a posse com animus domini gera obrigação tributária referente ao IPTU.
Impactos práticos da decisão
Com a tese fixada, as instituições financeiras deixam de figurar como rés em execuções fiscais de IPTU antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse. A decisão impacta diretamente os municípios e o setor bancário, eliminando litígios sobre a responsabilidade tributária em contratos de alienação fiduciária e reforçando a previsibilidade nas relações entre credores e devedores imobiliários.
Legislação de referência
Código Tributário Nacional
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
Lei 9.514/1997
Art. 27, § 8º. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Lei 9.514/1997 (com redação da Lei 14.620/2023)
Art. 23, § 2º. Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes.
Código Civil
Art. 1.367. A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis […] não se equipara, para quaisquer efeitos, à propriedade plena.
Código Civil
Art. 1.368-B, parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem […] passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, […] a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
Processo relacionado: Recurso Especial 1.949.182/SP
