A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a instalação de uma loja do mesmo segmento em um shopping center no Rio de Janeiro não configura necessariamente uma atividade predatória. Esta decisão ocorreu após o fim do contrato de exclusividade de um restaurante de culinária japonesa, que permitia a exploração exclusiva do segmento durante o período contratual.
Contrato de locação e exclusividade
O contrato entre o primeiro restaurante e o shopping center estipulava uma exclusividade na exploração de culinária japonesa por cinco anos, com a necessidade de consulta sobre novos concorrentes. No entanto, o contrato de exclusividade expirou há 12 anos, e a abertura de uma nova loja no mesmo segmento foi permitida pelo shopping.
Decisão do tribunal
O STJ decidiu por maioria que a instalação de uma nova loja do mesmo segmento não configurou automaticamente uma atividade predatória. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que a cláusula de preferência tinha um caráter temporário e que a permissão de novos concorrentes poderia até ter beneficiado o primeiro restaurante, apesar de não ter refletido diretamente em seus lucros.
Impacto na configuração do tenant mix
O STJ ressaltou que ajustes no tenant mix são permitidos para responder às mudanças de mercado, desde que não infrinjam as cláusulas contratuais vigentes. A decisão reafirma que a alteração no mix de lojas, após a expiração de contratos de exclusividade, é compatível com os princípios da livre concorrência e da autonomia contratual.
Questão jurídica envolvida
A questão central é se a instalação de uma loja do mesmo segmento em um shopping center, após o término de um contrato de exclusividade, configura atividade predatória ou viola o tenant mix. O STJ concluiu que, desde que o contrato de exclusividade tenha expirado e as condições contratuais sejam respeitadas, a alteração no tenant mix é permitida, e não necessariamente configura atividade predatória.
Legislação de referência
Lei 13.874/2019 – Lei da Liberdade Econômica
“Art. 1º Esta Lei estabelece a liberdade econômica como princípio que deve orientar a atividade econômica e a intervenção estatal na economia.
§ 1º A liberdade econômica compreende a proteção à livre concorrência e a simplificação dos processos administrativos, visando a redução de burocracia e a promoção de um ambiente favorável ao empreendedorismo.
§ 2º A autonomia dos empresários será garantida, com a preservação de seus direitos e a possibilidade de estabelecer contratos e acordos de acordo com as condições pactuadas, respeitada a legislação vigente e os princípios de boa-fé e transparência.
Art. 2º São garantidos ao empreendedor: I – o direito à liberdade para definir os seus preços, produtos e condições de venda, exceto nas situações em que a lei determinar a regulação desses aspectos para proteção do consumidor ou da ordem pública; II – a proteção contra a concorrência desleal, respeitadas as disposições contratuais e legais aplicáveis.”
Processo Relacionado: REsp 2.101.659
